从安家到安心、从安居到宜居，“住上好房子”是百姓的热切期盼和时代呼唤。在城市更新背景下，如何建设“好房子”，让民生福祉更有品质？中国建设报特别邀请中国城市规划设计研究院城市更新分院院长范嗣斌，围绕“好房子”话题展开对话。

从“住有所居”到“住有优居”

中国建设报：您对新时代“好房子”的内涵有哪些理解？

范嗣斌：当有购房需求时，大家会特别认真地思考什么是“好房子”。房地产广告则会通过交通便利、周边配套设施完善以及户型合理、建筑材料安全、物业管理服务贴心等来展示房子的“好”。借此，我们也可以更好地理解“好房子”的内涵。

当前，人民群众的居住观念正在从“有房住”向“住好房”转变。今年的政府工作报告中提出，要“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。其中提到的四点便是“好房子”要满足的要求。而实现这些要求，需要具有良好的周边环境和全龄友好的配套设施；需要在建设层面下足功夫，用优秀的设计打造出性能好、质量佳且让人住得健康、住得安全、住得方便的房子。此外，“好”不仅体现在可以触碰的“硬件”上，还体现在良好的管理、服务和社区氛围等“软件”上。“好房子”的“好”是全方位的，只有在规划、建设、治理方面都达到了“好”的要求，我们才能称其为“好房子”。

即将实施的《住宅项目规范》，对住宅的居住环境、建筑空间、结构、室内环境以及建筑设备进行了规定，不仅以国家标准的形式为“好房子”建设划定了底线，更以系统性思维回应了人民群众对美好生活的需求。在这一国家标准的引领下，未来的住宅将更加注重安全、舒适、绿色、智慧，让每一个家庭都能拥有“住有优居”的幸福感。随着我国已逐步进入老龄化社会，适老化设计成为住宅建设的重要考量，规范就无障碍和适老化建设等提出了一系列要求。规范明确指出，户门通行净宽不应小于0.9米，户门合理加宽可兼顾通透性与私密性，方便搀扶老年人进入或乘坐轮椅进出。还要求卫生间便器和洗浴器旁应设扶手或预留安装条件；每个住宅单元至少应有1个无障碍公共出入口；提出电梯轿厢尺寸、紧急呼叫按钮高度等要求。

中国建设报：请从住房城乡建设事业发展阶段性特征视角，谈谈“好房子”建设。

范嗣斌：当城镇化水平超过一定阶段后，将进入从增量扩张到存量提升和增量结构优化并重的阶段。2024年我国常住人口城镇化率达67.0%，全国城镇化速度已经放缓，每年增长不到1%。从国际经验和城市发展规律来看，我国城市发展已经进入存量提升为主的新阶段，城市更新成为转变城市发展建设方式、应对“城市病”的必然选择，这是我们现在阶段性最主要的特征。

住房发展与城镇化水平和城市规划建设阶段密切相关。改革开放前、计划经济时期，住房主要依靠分配。从20世纪80年代到90年代初，逐渐有计划地走向市场，房地产开始起步。在从分配住房逐渐转变为商品化住房的过程中，部分城市开始进行更新改造。1998年，国务院发出《进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，提出全面停止福利分房，住房由实物分配转为货币化分配。对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。21世纪初期，工业化、城镇化快速发展，大量农村人口涌入城市，中国房地产行业迎来快速发展的机遇。2010年，城镇化到达一定水平，大规模扩张减少，社会经济发展进入一个新阶段，更新改造逐渐成为城市发展建设的主体。随着居民生活品质的提升，人们对居住舒适度有了更高的追求。房地产也逐渐进入转型阶段，回归居住属性。

住房承载着千家万户的幸福梦想，也是城市文明的重要标志。“安全、舒适、绿色、智慧的好房子”已成大势所趋、民心所向，更是政策持续发力的核心方向。“好房子”作为新时代高质量发展的重要载体，不仅是城乡居民安居乐业的物质基础，更是提升城市品质、促进社会和谐的核心要素。

从老房子到“好房子”

中国建设报：在“好房子”建设中，应如何体现城市更新的价值理念？

范嗣斌：城市更新是针对城市既有建成区中不适应当前或未来发展需求的物质空间、社会形态和功能业态所进行的可持续改善的建设和治理系列行动，其根本目的是综合实现城市社会、经济、文化等的持续繁荣发展，是城市发展到一定阶段的必然规律，是推动城市高质量发展的必然选择。

城市更新要践行人民城市理念，以生态为底色，以需求为导向，让公共空间成为人民群众幸福生活的载体。城市的核心是人，要坚持以人民为中心，通过城市体检联动城市更新，及时回应群众期盼，花大力气解决城市中人民群众关切的急难愁盼问题，比如推动老旧小区改造、完整社区建设、城市功能完善等，满足人民日益增长的对更美好生活的需求，不断提高人民群众的获得感、幸福感和安全感。“好房子”建设中，无论是改造还是新建都需要关注不同人群的需求，做到全龄友好。要针对老年人和儿童等特殊群体，通过系统性规划与创新设计，全面提升居住安全性与便利性。

城市更新由过去的大拆大建逐渐走入今天的有机更新，这是绿色生态理念的生动体现。多地推广绿色建筑、低碳交通、雨水收集利用等环保技术，打造宜居宜业宜游的绿色城市。在建设“好房子”时，同样要践行绿色生态理念。在设计阶段采用一体化集成设计，降低单位面积碳排放强度。建造过程中，提升使用绿色建材、可再生利用材料的比重，使用太阳能热水、光伏发电等。同时，不同地区的气候、环境、资源、文化等因素决定了住房设计的差异性。“好房子”要注重与地域文化融合，将传统院落的空间精神与现代居住功能相结合，体现当地的历史文化特色，进一步增强社区文化凝聚力。

中国建设报：老旧小区里的既有住宅能否更新改造成为高品质住宅？

范嗣斌：新中国成立以来，我国经历了住房总量从极度短缺到住有所居，住房供应从福利性转向市场与保障并重，居住空间从单位大院到居住小区的转变。住房总量快速增长的过程中，囿于当时的物质条件和技术水平，大量存量住宅品质较低。关于既有住宅品质的高低，我认为不取决于房屋面积，也不由造价的高低、装修的豪华程度来决定。高品质住宅应当遵循经济适用原则，让人们能享受到更高品质的生活。

如何提升老旧小区的品质，国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》可见一斑。该意见将城镇老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类3类。完善类为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。提升类为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

老旧小区改造并非静止的过程，而是随着人们对美好生活的追求不断提升。在对全国老旧小区改造工作进行跟踪调研的过程中，我们发现群众意见征求良好、参与程度高的老旧小区改造都取得了很好的成效。老旧小区改造涉及大量人员和方方面面的问题，要充分发挥基层党建的引领作用，针对改造中的急难愁盼问题，与群众充分交流沟通。坚持问题导向、需求导向，充分利用群众意见，发挥群众力量。同时，多地组织规划师、建筑师、工程师“三师”以陪伴式服务、沉浸式设计进社区提供技术指导，深度参与社区调研、规划设计、效果评估等改造全过程，让老旧小区改造既充分满足群众诉求，又满足城市发展需要。老旧小区改造得好不好，群众说了算。无论是老旧小区改造，还是城市更新、“好房子”建设，最根本的目的都是让人民群众有更多获得感、幸福感、安全感。

中国建设报：城市更新过程中，“好房子”建设面临哪些挑战？

范嗣斌：钱从哪里来，是城市更新与“好房子”建设绕不开的问题，也是持续开展更新需要破解的难题。资金来源并非“独角戏”，而应当是“交响乐”。在老旧小区改造的各地经验中，引入社会企业参与改造，从中获得部分收益，可以更好地完善公共配套服务设施。城市更新涉及许多部门，如何提升协同治理能力是其中的必答题。要打破部门协同中面临的机制壁垒，满足城市高质量更新需求。

此外，还需要持续思考如何将绿色智慧理念和技术融入城市更新与“好房子”建设中。《住宅项目规范》立足我国城镇化发展需求，回应了人民群众在绿色智慧方面对居住品质提升的基本需求。规范明确提出外墙外保温系统设计工作年限为25年，防止空鼓、开裂、脱落，保障保温隔热性能；要求住宅建筑满足居住所需的通风、日照、采光、保温、隔热等性能要求，在提高居住者舒适度的同时降低人工照明和空调等设备的使用，降低能耗和碳排放；要求设置满足垃圾分类收集要求的生活垃圾收集点，有助于垃圾分类回收；要求新建住宅建筑采用光热或光伏系统时进行统一规划、同步设计、同步施工，保障可再生能源的实际利用效果，要求地下层和地上各层的公共空间及电梯轿厢内公共移动通信信号畅通，当发生突发事件时，可及时对外联络；要求设快递箱（柜）或预留安装条件；卫生间便器和洗浴器旁设扶手或预留安装条件；增加了厨房电源插座的数量；提高了入户门的通行净宽要求，进一步提高了居民生活便利度和安全感。

从“好房子”到“好城区”

中国建设报：如何理解“好房子”与“好小区、好社区、好城区”之间的关系？

范嗣斌：从“好房子”到“好小区、好社区、好城区”，“四好”建设抓住了群众急难愁盼问题中的核心，是对传统住房开发、社区建设、城市规划和城市发展模式的重构。它们之间是相互依存、相互支撑、相互作用的关系。如果将“好房子”视为有机生命体，那它便是城市发展中的优质“细胞”。没有“好房子”，“好城区”则无从谈起；没有“好城区”，“好房子”也无法立足。从“四好”建设到打造宜居城市，需要持续思考如何建设“好房子”，思考如何营造好的小区氛围、提供优质的社区服务，如何完善城市功能结构和空间布局，丰富城市品质内涵。既要从小处着手，把房子设计好、建设好，同时还要在大处着眼，从城市更新角度，把城区、社区、小区规划建设管理得更好。

“四好”建设实践中，一个个老旧小区、老街区、老厂区，通过更新改造逐步变得宜居、宜业、宜游。江苏省苏州市姑苏区便做出了很好的探索。从百米小道到苏式老街，姑苏区以“绣花功夫”推进城市更新，用“小而美”的改造润色城市肌理，同时着力解决市民群众关注的停车难、道路破损、立面污损、店招店牌陈旧等城市管理问题，在保留街区市井烟火气的基础上，持续提升城市面貌。在住房城乡建设部公布的第二批城市更新典型案例中，姑苏区十全街片区综合更新提升项目榜上有名，成为老旧街区改造的全国范例。在不少“老苏州”心中，十全街是当地“正宗的市中心马路”，也是这座古城最具代表性的历史街区之一，串联起姑苏旧韵和时代新辉。十全街东起葑门安里桥堍、西抵三元坊，至今完整保留着姑苏古城典型的“水陆并行、河街相邻、两街夹一河”传统格局，沿途苏州园林、百年名校、传统民居众多。自2024年起，十全街启动共生型可持续发展城市更新计划，通过步行改善、文化赋能的空间改造，构建“首店经济+非遗体验”融合生态，推动“老字号”与“新潮牌”交相辉映，打造以人为本、更具底蕴、更具特色、更具人气的“古城保护更新示范街区”。在保留苏州记忆、赓续姑苏文脉的同时，十全街片区综合更新提升项目坚持以“古城内时尚街区”为总体定位，突出文化赋能和政策引导相结合，开展“向上生长”和“向后延伸”双重空间探索，鼓励特色文创、网红餐饮、精品民宿等新兴业态入驻，构建“首店经济+非遗体验”融合生态。城市更新是漫长且复杂的过程。城市更新不仅是空间改造，更是社会关系的重构；不仅要改造好，更要运营和维护好，持续让老百姓受益。相较于物理空间的形态重构，城市更新更深层次的挑战在于激发更新主体的内生性驱动力，培育可持续发展的自我造血机制。

中国建设报：您认为城市更新与“好房子”建设，应如何与城市历史文脉和风貌特色相结合？

范嗣斌：文物和文化遗产承载着中华民族的基因和血脉，是不可再生、不可替代的中华优秀文明资源。每座城市都有独特的历史印记，每个地域都有专属的人文符号。呵护好、弘扬好、发展好中华文明瑰宝，让千年文脉生机勃发、气象更新，是城市更新与“好房子”建设的必然要求。在新城区建设中，将城市风貌特色与现代化基础设施结合起来并非难题。难的是如何在老城区、历史文化街区中，将现代生活所需的现代化市政基础设施与城市历史文脉和风貌特色结合起来。一方面，历史文化资源调查评估要贯穿城市更新改造全过程；另一方面，要积极探索历史文化资源的活化利用路径，让历史文化与现代生活紧密相连。荣获中国人居环境范例奖的青海省玉树藏族自治州玉树市康巴街区灾后重建及品质提升项目，在延续历史文脉、彰显民族特色的同时，解决了当地居民基本住房和生产就业的需求。

在规划建设中，项目充分尊重本地居民的宗教信仰及民俗习惯，结合居民意愿，采用本土建筑材料和传统建造工艺，保留承载民族发展历史的老物件，室内装修采用传统藏式风格，打造了一个康巴民居建筑的集合展示区。项目将民族文化保护展示与新家园建设相融合，维护社区原有社会结构和生活习俗，激发了居民的归属感和幸福感。针对原址重建项目中居民住房和商铺建设多元化需求，提出“沟通式设计”工作程序，细化制定160户每户的规划与建设方案，全面采用“五个手印”工作程序——即在震前产权认定、规划公摊面积、院落划分方案、户型选择方案、施工建设方案5个重要阶段，需要全部住户按手印确认无误后才进入下一个阶段。此外，在设计方案、建设施工、验收入住等全过程鼓励群众参与监督。通过“上居下商”“商住结合”等建设方式，将灾后居民住房重建与商业休闲设施建设相结合，打造文旅商业街区。原址居民通过商铺经营获得稳定的营业收入，并从就业部门的短期技能培训获得就业支持。目前，康巴街区已发展成为具有浓郁康巴风貌的集商业、文化、旅游、居住为一体的综合性服务区，是展示藏式建筑风貌、提升城市品质的重要特色滨水商业空间。