越来越多的城市通过发布通知及官方回复明确取消了新房销售限价。

新房销售限价使命完成

近日，河南省郑州住房保障部门宣布取消商品住房销售价格指导，开发企业可自主定价进行销售或办理预(销)售许可备案手续。而河北省保定市人民政府则在回复购房者反映房企降价损害自身利益的留言时称，商品房价格属于市场调节价，开发企业可根据市场行情、供求关系，自主确定销售价格。此外，沈阳、兰州、宁德等城市也明确不再实施新建商品房销售价格指导。

这标志着新房销售限价政策的使命已经圆满完成。在过往时期，对新房销售进行价格限制的目的有两方面：一方面是为了遏制房价的过快上涨，另一方面则是为了阻止房价的过度下跌。从政府的视角出发，其主要目标是实现房价的稳定。因为在那时，如果开发商降价幅度超过15%，就必须重新进行备案，这一措施有效地限制了开发商进行大幅度降价的可能性，从而确保房价在短期内不会出现明显的下降。

现在，不管是土地市场还是房地产市场的供需情况都已经发生改变，所以政策也迎来了退出的时机。从土地市场来看，供需同比均出现下滑，各地分化情况明显，而且溢价率也在正常水平。7月北京、上海、杭州等部分核心城市土拍中核心地块溢价率也仅超过20%，相比房价上行期，溢价率已大幅下降。从新房市场来看，投资、交易量及价格仍然低迷，需要从市场层面进行提振。国家统计局数据显示，1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积696818万平方米，同比下降12.0%。1—6月份，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。

新房销售限价取消如何影响市场？

新房销售限价取消以后，开发商就可以自由降价，购房者再买房就是“后果买者自负”，即便开发商后期降价也不需要再承担责任，除非开发商事前明确承诺过不降价。对于房地产开发商而言，则可以更好地利用价格去进行促销和清理库存。不过，也可能会引发存在一些负面影响，如果开发商降价幅度过大，会形成降价的预期和市场传闻其存在资金链过分紧张的预期，也会引致周边其他开发商的项目不得不降价。

当然，取消限价政策还带来了一个积极的影响，即部分溢价较高的产品将不再受到价格管控的限制。这使得这些产品可以设定相对更高的售价，前提是其品质必须与所定价格相符合。

因此，笔者认为，取消新房销售限价具有双重影响。为了推动房地产市场的稳健发展，政府在价格管理方面仍需实施必要的调控措施。虽然我们倡导建立完善的社会主义市场经济体制，更多地利用价格机制来平衡供需关系，但实际上我们不能允许价格完全自由浮动。由于住房属于公共产品范畴，其价格波动会直接影响民众的生活满意度、市场预期，以及金融安全和社会稳定。

在政府引导下，如果新房价格跌幅过快，政府对于这个区域的土地供应就应该收紧，开工和预售都应放缓；对于同类型供应过剩的产品，则可以限制它以后的供应。对于二手房而言，可以建立一个参考价，当市场价明显低于参考价时，政府就要出手进行干预。主要目的就是避免企业同质化竞争，引导企业提高产品品质，更好满足人们的住房需求。（作者 李宇嘉 广东省住房政策研究中心首席研究员）